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【问答】物业行业相关法规知识

信息来源: 发布时间:2019/7/17 阅读:1605

1.管理规约对什么人具有约束力?

答:管理规约对全体业主具有约束力。


2.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当及时处理哪些人或单位物业管理活动中的投诉?

答:业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业。


3.住宅小区成立业主大会、选举产生业主委员会需要什么条件?

答:符合下列条件的可以成立;

(1)住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号)第八条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)其他有关的文件资料。

(2)《辽宁省物业管理条例》第十八条 符合下列条件之一的,街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议:

  (一)交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的;

  (二)交付的房屋户数达到总户数百分之五十的;

  (三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。


4.住宅小区业主大会筹备组有哪些人组成,成员怎么产生?

 答:住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号)第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  第十一条 筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。


5.《物业管理条例》对住房专项维修资金的权属和用途是如何规定的?

答:住房专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。


6.《条例》对业主逾期不交纳物业服务费有何规定?

答:违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。


7.《条例》中对业主、物业管理企业占用、挖掘道路、场地等维修物业是如何规定的?

答:为了防止业主、物业管理企业借维修物业之机或者以公共利益之名,出于私利原因长期占用、挖掘道路、场地或者在使用完毕后草草处理,影响广大业主的正常使用,业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。


8.业主委员会委员符合的条件是什么?

《辽宁省物业管理条例》第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,委员候选人由居(村)民委员会、业主推荐和业主自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一人,副主任一至二人,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

  (三)按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平;

  (六)具备与履行职责相适应的时间;

  (七)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主大会在选举业主委员会委员的同时,可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。


9.什么是房屋的共用部位?

答:房屋共用部位是指房屋主体承重部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。


10.什么是房屋的共用设施设备?

答:房屋的共用设施设备指定住宅小区或单栋住宅内,建设费用已摊入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、电梯、消防设施、绿地、道路、池、井、公益性文体设施及房屋等。


11.街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会应当履行的物业管理职责?

《辽宁省物业管理条例》第六条 街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责:

  (一)组织成立首次业主大会会议筹备组;

  (二)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

  (三)指导和监督业主大会、业主委员会开展日常工作;

  (四)协调和指导老旧住宅区物业管理工作;

  (五)协调物业管理与社区管理服务之间关系,调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。


12.一个物业管理区域最多应由几个物业管理企业实施物业管理?

答:一个。


13.业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立什么?

答:订立书面的物业服务合同。


14.业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同应约定哪些具体内容?

答:应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。


15.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当履行什么手续?

答:应当签订前期物业服务合同。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。


16.业主大会由哪些人员组成,业主共同决定哪些事项? 

答:业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

业主大会决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。


17.业主委员会是个什么性质的组织,并履行哪些职责? 

答:业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,业主委员会履行以下职责:  

(一)执行业主大会的决定和决议;  

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;  

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;  

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;  

(五)监督管理规约的实施;  

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;  

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;  

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;  

(九)业主大会赋予的其他职责。 


18.什么行为的实施,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”? 

答:业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为《物权法》第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:(一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用; (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观; (三)违反规定进行房屋装饰装修;


19.为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系,《物业管理条例》在设定法律责任时遵循的原则是什么?

答:凡是能够通过承担民事责任解决的,不再设定行政处罚的原则。


20.物业中基本的法律关系有哪些?

答:(1)业主相互之间的关系  

(2)物业服务企业和业主之间的关系

(3)建设单位与业主以及物业服务企业之间的关系

(4)市政公共单位与业主以及物业服务企业之间的关系

(5)居民委员会与业主大会和业主委员会之间的关系